Договорът за продажба не се разваля по право

Договорът за продажба не се разваля по право с влязлото в сила съдебно решение за отстраняване на купувача

С Тълкувателно решение № 1 от 02.07.2021 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на Върховния касационен съд, постановено по тълкувателно дело № 1/2019 г., беше даден отговор на изключително важен правен въпрос: дали договорът за продажба или за прехвърляне на други вещни права се разваля по право с влязлото в сила съдебно решение, с което купувачът се отстранява от имота.

Съдебната практика беше разединена.Някои съдебни състави приемаха, че законът не прави разлика между вече осъществила се или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно или неточно изпълнение на задълженията на продавача. Затова и в двата случая купувачът може да предяви по предвидения в закона ред иск за разваляне на договора, с който му е прехвърлено правото на собственост върху недвижимия имот.

Други съдебни състави приемаха, че с влязлото в сила съдебно решение за отстраняване на купувача от имота, договорът за продажба се разваля по право. В тези случаи се приемаше, че искът за разваляне на договора за покупко-продажба е недопустим.

В съдебната практика имаше дори случаи, в които се приемаше, че предявяването на иск за връщането на продажната цена е конклудентно действие за разваляне на договора за продажба и че е достатъчно отстраненият купувач само да се позове на развалянето, без дори да е предявил иск за това. Според разпоредбите на закона обаче, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да предяви иск за развалянето на договора. Развалянето на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред.

Тезата че договорът за покупко-продажба на недвижим имот се разваля по силата на съдебното решение, с което се отстранява купувачът, противоречи на основния принцип, че договорът се разваля по изявление на изправната страна. Съдебното решение, с което се отстранява купувачът, не разваля по право договора за покупко-продажба. Това е така, защото последиците от неизпълнението на един договор биха могли да бъдат различни според волята на изправната страна по договора. Тя би могла да го развали, но би могла и да предпочете да запази облигационната връзка, като поиска заплащане на компенсаторно обезщетение.

Освен горното, ако се приеме, че договорът за продажба на недвижим имот се разваля по право със самото решение по евикцията, без да е нужно предявяване на отделен иск за развалянето на договора, биха останали незащитени интересите на третите лица. Това е така, защото вписването на исковата молба, по която е постановено решението за евикция, има само оповестително, но не и защитно действие, за разлика от вписването на исковата молба за развалянето на договора, която има и защитно действие.

Необходимо е да се вземе предвид и обстоятелството, че купувачът не отговаря за съдебното отстраняване, ако докаже че е имало достатъчно основания за отхвърляне на иска.

Когато продавачът не е изпълнил задълженията си и неизпълнението се дължи на причини, за които той отговаря, купувачът има правото да развали договора. Развалянето на договора е алтернатива на другите способи за неговата защита – искане за реално изпълнение с обезщетение за забава или искане за компенсаторно обезщетение, съответно – намаляване на насрещната престация.

В предмета на делото, с което се установява, че имотът принадлежи на трето лице и приобретателят се отстранява от него, не се включва и субективното право на купувача да иска развалянето на договора, с който той е придобил недвижимия имот. Предмет на това дело е само установяване на факта, че имотът принадлежи на трето лице и осъждане на купувача да му го върне. Затова и с решението по делото за отстраняване на купувача, не се разваля договорът за покупко-продажбата. Този договор продължава да бъде валиден и да обвързва страните. От купувача зависи дали ще упражни правото си да развали договора или да уреди отношенията си с продавача по друг начин.

Постановеното на 02.07.2021 г. тълкувателно решение за евикцията е в съответствие и с принципните положения, възприети в Тълкувателно решение № 3 от 29.11.2012 г. по тълкувателно дело № 3/2012 г. на Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд. Според това решение на отмяна подлежат само констативните нотариални актове, които не отразяват действителното правно положение, а конститутивните следва да се запазят, защото по същината си са форма на договора и дори и продавачът да не е собственик, този договор продължава да обвързва страните. В тълкувателното решение от 2012 г. беше прието и че формата за действителност трябва да бъде запазена предвид бъдещото реализиране на права, произтичащи от неизпълнението на валидния договор, който не е произвел вещно-транслативен ефект. В същия смисъл е и Тълкувателно решение № 12 от 06.07.1990 г. по гражданско дело № 99/1989 г. на Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд, според което разваляне на договор по право има в други хипотези, но не и при прехвърлителни вещно-правни сделки.

Много висящи съдебни производства бяха спрени до постановяването на тълкувателното решение на Върховния касационен съд за евикцията. Сега тези производства ще бъдат възобновени. При решаването на висящите и на всички следващи дела, свързани с поставения въпрос за последиците от евикцията, ще трябва да бъде взето предвид и тълкувателното решение от 02.07.2021 г.

адв. Камелия Йотова

По-горната статия не представлява задължително мнение, консултация или съвет, а е по-скоро споделяне на впечатления от личната практика по темата. За индивидуални случаи е най-добре да си запишете час за консултация с адвокат.